소유권과 용익권의 충돌에 대한 새로운 해석론에 대한 검토

초록

용익권과 소유권이 충돌할 경우, 우리 판례의 주류는 용익권자의 희생을 전제로 소유권자의 우월적 지위를 보장해 주려는 입장을 취하고 있다. 그러한 대표적인 경우가, 채무불이행을 이유로 용익물권자가 계약의 연장, 즉 갱신청구권을 행사할 수 없을 경우 지상물매수청구권까지 배제하여 건물을 철거토록 하겠다는 것이다. 이는 여전히 소유권절대의 전근대적 가치관에 매몰되어 있다고 하겠다. 그러나 이러한 태도는, 갱신청구권은 용익권의 존속기간의 연장을 통해 용익권의 사용․수익권을 보장하겠다는 것에 제도의 의의가 있다면, 지상물매수청구권은 그러한 사용․수익권이 종료된 경우 용익권자가 투하한 자본을 어떻게 합리적으로 회수해 갈 수 있을 것인가에 대한 교환가치의 보장에 제도의 의의가 있어, 양 제도가 완전히 서로 다른데도 불구하고 이를 상호의존관계로 파악하여 동일시한 잘못이 있다. 따라서 양 제도는 분리하여 운영되어야 하기 때문에 임차인 등의 갱신청구권이 보장되지 않는 경우에도 임차인 등의 지상물매수청구권은 보장되는 것이 타당하다. 소유권의 절대적 보장은 불법행위자로부터의 절대적 보장이어야지, 계약관계에서까지 확대되어야 할 성질은 아닌 것이다. 즉 임대인 등은 임대차계약 등을 통하여 용익권자에게 일정기간 동안 목적 토지의 사용․수익권을 보장해 주었고, 스스로 그 기간 동안 그 목적물에 대한 사용․수익권을 행사하지 않겠다고 의사표시하였고, 더 나아가 동 지상에 지어질 건물 등의 지상물에 대하여 임대차 등이 종료된 경우 매수하겠다는 의사를 잠재적으로 표시하였다는 점에 비추어 보면 지상물매수청구권까지 소멸시키는 것은 공평의 원리에 비추어 부당하다고 하지 않을 수 없다. 대법원도 약자인 용익권자에 대해 소유권자보다 더 유리하도록 해석하는 원칙을 세울 필요성이 있다고 본다. 일본의 차지차가법의 취지나 독일 민법상의 매매는 임대차를 깨뜨리지 못한다는 법언의 이치에 합당한 해석이 필요하다. 그렇게 할 경우 사회적 병폐인 부동산투기도 억제될 수 있을 것이고, 자본분배의 왜곡문제도 시정될 수 있을 것이다. 특히 한정된 재화인 토지의 사용․수익권의 보장을 통해 소유권의 합리적 제한이 가능하게 되어 사회가 한층 선진화될 수 있을 것으로 기대된다. 따라서 앞서 살펴본 용익권자의 권리를 보장해 주지 않는 판례들은 변경되는 것이 바람직하다고 하겠다.

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