미국 재산법상 토지사용 제한 특약에서의 물권적 상호 관계에 관한 소고

초록

우리 개인과 기업에 의한 미국에서의 토지거래가 활발한 오늘날 미국의 특이한 토지제도에 대한 이해가 반드시 필요하다. 본 연구는 미국 재산법상 토지사용 제한 특약(real covenants)에 있어서 물권적 상호 관계(privity of estate)에 관한 연구이다. 토지 사용에 관한 약정(covenants)은 체결 당사자 간의 권리와 의무를 발생시킨다. 그 약정이 체결 당사자뿐만 아니라 토지의 권리 승계인에게도 효력이 미치려면 일정한 요건이 만족되어야 한다. 그 요건으로서는 체결 당사자의 약정의 효력이 승계인에게도 미친다는 의사, 약정의 토지 관련성, 체결 당사자와 승계인 간의 물권적 상호 관계의 존재가 있다. 이러한 요건이 만족되는 토지사용 제한에 관한 약정이 토지사용 제한 특약이다. 물권적 상호 관계는, 토지사용 제한 약정 체결 당사자 간의 수평적 상호 관계(horizontal privity)와 그 약정 체결 당사자와 승계인 간의 수직적 상호 관계(verical privity)를 말한다. 수평적 상호 관계는 토지의 임대인과 임차인, 양도인과 양수인, 그리고 동일한 토지에 대한 권리가 있는 서로 다른 두 사람이 약정 체결 당사자인 경우 그 존재가 인정된다. 수직적 상호 관계는 토지사용 제한 약정 체결 당사자와 동일한 토지 지배권(estate in land)이 승계되면 그 존재가 인정된다. 다만, 그러한 약정에 의한 권리는, 체결 당사자가 임대인과 임차인인 경우를 제외하고, 그 약정 체결 당사자의 토지 지배권의 일부만 승계한 경우에도 행사될 수 있다. 물권적 상호 관계, 특히 수평적 상호 관계는 그 기술적 복잡성과 형평성 문제가 있어 향후 그 요건의 완화나 폐지가 계속 진행될 것으로 생각한다.

키워드