국내 부동산 PF제도의 개선에 관한 소고 - 미국 및 일본 제도의 시사점을 중심으로 -

초록

본 연구는 한국에서 ‘부동산 PF’로 통용되는 거래가 프로젝트금융(Project Finance)의 본질적 표지인 비소구성(非遡求性), 특수목적법인의 독립성, 사업성 의존성을 결여하고 있음을 논증한다. 국내 시행사의 자기자본은 평균 3% 수준에 불과하고, 부족한 위험부담능력은 시공사의 책임준공 약정과 채무인수, 신탁사의 책임준공신탁 등 제3자의 신용보강으로 대체된다. 대법원 2014다75349 판결 등은 책임준공의 경제적 실질이 ‘보증’임을 인정하였다. 또한 대주는 사업성 위험을 스스로 인수하는 대신 제3자의 신용보강을 여신조건으로 요구함으로써 위험을 회피하는바, 이는 미국의 고변동성 상업용부동산(HVCRE) 자본규제가 대주로 하여금 위험을 내부화하도록 강제하는 것과 대비된다. 2023년 T건설 워크아웃은 이러한 구조적 모순을 실증한다. 본 연구는 미국·일본 제도와의 비교를 통하여 한국 부동산 PF를 ‘신용보강부 부동산개발금융’으로 재정의하고, 그에 상응하는 회계·건전성 규율의 도입을 제안한다.

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